미래등기시스템 도입, 주택 거래의 디지털 혁신? 시장 혼란?

 

목차

1. 미래등기시스템이란?

2. 기존 등기 절차와의 차이점

3. 미래등기시스템 도입에 따른 문제점

4. 금융업계와 시장의 반응

5. 미래등기시스템의 전망

 

 

 

1. 미래등기시스템이란?

2025년 1월 31일부터 **주택 거래에 필요한 등기 절차를 모바일 앱을 통해 비대면으로 진행하는 ‘미래등기시스템’**이 도입됩니다. 기존에는 주택 소유권 이전 등기를 위해 등기소 방문이 필수적이었고, 법무사를 통해 대행하는 경우가 많았습니다. 하지만 이제 매수인과 매도인이 스마트폰 앱을 통해 직접 등기 절차를 완료할 수 있도록 변화합니다.

 

 

미래등기시스템의 핵심 기능

✅ 소유권 이전 등기

✅ 근저당 설정 및 말소

✅ 매도·매수인의 전자서명 기능

✅ 모바일 앱을 통한 전 과정 진행

 

이 시스템이 도입되면 주택 거래 절차가 단순화되고, 법무사 수수료를 절감할 수 있는 장점이 있습니다.

 

 

2. 기존 등기 절차와의 차이점

현재도 ‘인터넷 등기소’에서 온라인으로 등기를 신청할 수 있지만, 대출을 받거나 등기필증이 없으면 온라인 등기가 불가능합니다. 또한 신청 후 등기관이 수작업으로 내용을 확인해야 하는 번거로움이 있었습니다.

구분	기존 등기 절차	미래등기시스템
신청 방식	대면 신청(등기소 방문) 또는 법무사 대행	모바일 앱을 통한 전자 신청
근저당 설정	은행이 법무사에 위임 후 대면 처리	매도인·매수인·은행이 모두 비대면 진행 가능
등기 확인	등기관이 육안 확인 후 처리	자동화 시스템 적용
법무사 수수료	평균 수십만 원	절감 가능

 

 

 

3. 미래등기시스템 도입에 따른 문제점

1) 비대면과 대면 방식의 혼용 불가

현재는 매수인은 법무사를 통해 대면 방식으로 등기를 진행하고, 매도인은 전자서명 방식(비대면)으로 근저당 설정을 처리하는 방식이 일반적입니다.

하지만 미래등기시스템에서는 비대면이면 모두 비대면, 대면이면 모두 대면 방식으로 진행해야 합니다.

💡 즉, 매수·매도인뿐만 아니라 대출을 진행하는 은행도 같은 방식을 선택해야 함 → 혼란 예상

 

 

2) 대출을 이용한 거래 시 문제 발생 주택담보대출을 받으면 은행은 근저당 설정 등기를 진행해야 합니다.

현재 대부분의 은행은 이 과정을 비대면으로 처리하지만, 소유권 이전 등기가 대면 방식이면 은행도 대면 방식으로 맞춰야 합니다.

🚨 문제점:

✅ 은행이 대면 등기로 변경할 경우, 비대면 대출(금리가 낮은 대출)이 불가능해질 가능성

✅ NH농협·우리은행은 미래등기시스템 시행을 앞두고 비대면 주택담보대출을 중단

 

 

3) 매도인의 불안감 증가

✅ 기존에는 매도인이 법무사에 서류만 제출하면 되었지만,

✅ 이제 매도인이 직접 앱을 사용해 등기를 해야 하므로 부담 증가

✅ 특히 고액의 잔금이 오가는 상황에서 매도인이 앱 사용을 꺼릴 가능성 큼

 

 

4) 특정 조건에서 이용 제한

❌ 2007년 3월 이전 발급된 구 등기권리증 사용 불가

❌ 미성년자 및 법인은 이용할 수 없음

❌ 공동인증서가 없으면 진행 불가

 

 

5) 홍보 부족으로 인한 시장 혼란

미래등기시스템 도입이 급작스럽게 진행되면서 충분한 홍보가 이루어지지 않음.

✅ 대출을 계획 중인 매수인, 매도인, 은행, 법무사 모두 혼란 예상

✅ 은행들도 대응 방안을 준비하지 못한 상태

✅ 금융당국(금융위·금감원)에서는 비대면·대면 혼용을 요청했지만, 법원행정처가 거부

 

 

4. 금융업계와 시장의 반응

💰 금융권:

비대면 주택담보대출이 중단되면서 대출 금리 상승 가능성

은행들은 법원행정처와 협의 필요성 제기

 

🏡 부동산 시장:

법무사 비용 절감 효과에도 불구하고, 혼란으로 인해 매도인이 비대면 방식 기피 가능성 큼

법무사 업계는 일부 업무 감소 예상

 

📢 정부 및 법원행정처:

"모바일을 통한 디지털 등기 절차를 표준화하는 것이 목표"

"잔금일에 공인중개사 사무실에서 모바일 등기 진행을 권장"

 

🚨 하지만 현실적으로 모든 거래자가 한 공간에서 등기를 진행하는 것은 어렵다는 지적이 많음.

 

 

5. 미래등기시스템의 전망

 

✅ 긍정적인 점

법무사 비용 절감 효과

등기 절차 간소화 및 자동화

주택 거래의 디지털 전환

 

🚨 우려되는 점

대출을 이용한 주택 거래에서 불편 증가 혼용 불가 정책으로 시장 혼란

홍보 부족으로 인해 이용자 불안

법원행정처와 금융당국 간 협의가 필요하며, 시행 초기 현장의 혼란을 최소화하기 위한 대책 마련이 필수적입니다.

 

 

Q&A

1. 주택 거래를 앞두고 있는 사람은 어떻게 해야 하나요?

매수·매도인은 거래 방식(대면 or 비대면)을 미리 협의해야 합니다.

대출이 필요한 경우, 은행에서 비대면 대출이 가능한지 반드시 확인하세요.

 

2. 법무사 없이 등기 절차를 직접 진행하면 안전한가요?

등기 절차를 이해하고 있다면 가능합니다. 하지만 대출이 포함된 경우 법무사 도움을 받는 것이 안전할 수 있습니다.

 

3. 미래등기시스템을 이용하지 않으면 불이익이 있나요?

강제 사항은 아니므로 기존 방식(법무사 대행)도 가능합니다.

다만, 장기적으로는 비대면 거래가 확대될 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

마무리

미래등기시스템은 주택 거래의 디지털화라는 긍정적인 변화를 가져오지만, 급작스러운 시행과 비대면·대면 혼용 불가 방침으로 인해 시장 혼란이 불가피합니다.

💡 특히 대출이 필요한 거래자는 은행과의 협의를 필수적으로 진행해야 하며, 법원행정처의 추가 조치를 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.