서울 강남 아파트 증여 급증: 원인과 배경 분석

 

 

서울 강남 아파트증여 급증: 원인과 배경 분석

 

 

 

목차

1. 서울 강남 아파트 증여 급증 현황

2. 왜 강남 지역에서 증여가 집중되었을까?

3. 올해부터 달라지는 상속·증여세 과세 기준

4. 국세청의 새로운 감정평가 방식과 사례

5. 앞으로의 전망과 고가 아파트 소유자들의 대응

6. Q&A

 

 

1. 서울 강남 아파트 증여 급증 현황

2023년 10월과 11월, 서울 강남 지역의 아파트 증여 건수가 2,000건에 육박하며 전년 대비 두 배로 증가했습니다. 특히 서초구는 전체 거래의 55%가 증여 거래였고, 강남구와 송파구 역시 각각 20%, 30~40%의 높은 증여 비율을 보였습니다. 반면, 노원구, 도봉구 등 중저가 아파트가 많은 지역에서는 증여 비율이 5%에도 못 미쳤습니다.

 

 

2. 왜 강남 지역에서 증여가 집중되었을까?

주된 이유는 상속·증여세 기준 변경에 대한 우려입니다. 강남의 고가 아파트 소유자들은 국세청이 공시가격 대신 감정평가를 통해 실제 시세에 가까운 기준으로 과세하겠다는 방침을 발표하자, 세금 부담을 줄이기 위해 2023년 말에 증여를 서둘렀습니다.

고가 아파트는 공시가격으로 상속·증여세를 계산할 때 실제 시세 대비 절반 이하의 세금을 낼 수 있었던 점이 큰 요인이었습니다.

 

 

3. 올해부터 달라지는 상속·증여세 과세 기준

2024년부터 국세청은 고가 아파트나 단독주택의 증여·상속 시, 공시가격으로 신고된 금액이 국세청이 추정한 시세와 10% 이상 차이나거나 5억 원 이상 차이가 나는 경우 감정평가를 통해 과세하기로 했습니다.

감정평가 방식: 5곳의 감정평가를 의뢰한 후 최고액과 최저액을 제외한 3곳의 평균을 기준으로 과세.

 

 

4. 국세청의 새로운 감정평가 방식과 사례

 

한남 나** 아파트 사례

시가: 200억 원 이상

공시가격: 약 86억 원

공시가격으로 과세 시 실제 가치의 절반에도 못 미치는 세금 부과.

 

국세청의 감정평가는 이미 꼬마빌딩에서 활용되어 효과를 입증했으며, 올해부터는 고가 아파트에도 확대 적용됩니다.

 

 

5. 앞으로의 전망과 고가 아파트 소유자들의 대응

 

국세청의 기대 효과:

고가 부동산 과세 형평성을 확보하고 추가 세수를 확보할 것으로 보입니다.

 

소유자들의 과제:

고가 아파트 소유자들은 세금 부담 증가에 대비해 재산 관리 전략을 세워야 할 필요가 있습니다.

 

 

6. Q&A

 

Q1. 감정평가는 모든 아파트에 적용되나요?

아니요. 국세청은 공시가격과 추정 시세의 차이가 일정 기준을 초과하는 경우에만 감정평가를 진행합니다.

 

Q2. 공시가격과 시가의 차이가 왜 발생하나요?

공시가격은 국가가 정한 기준으로 실제 시세와 차이가 있을 수 있습니다. 특히 거래가 드문 고가 아파트는 공시가격이 시가의 절반 수준으로 책정되는 경우가 많습니다.

 

Q3. 증여를 미리 하면 세금을 줄일 수 있나요?

증여 시점에 따라 과세 기준이 달라질 수 있으므로 전문가와 상담해 최적의 시기를 정하는 것이 중요합니다.

 

 

결론

이번 강남 아파트 증여 급증 현상은 세금 회피를 위한 전략적인 움직임으로 보입니다. 그러나 국세청의 새로운 과세 방식이 도입되면서 과세 형평성 논란이 해소될지 주목됩니다. 고가 부동산 소유자들은 앞으로 더욱 정교한 재산 관리와 절세 전략이 필요할 것입니다.