용적률 거래 활성화와 제도 개선에 대한 A to z

 

 

용적률거래, 거래 활성화와 제도 개선에 대한 A to z

 

 

용적률 거래 활성화

 

 

 

목차

 

1. 결합건축 제도란?

2. 현재의 문제점과 제약

3. 국토부와 서울시의 개선 방향

4. 용적률 거래 활성화를 위한 필요한 조건

5. Q&A

 

 

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1. 결합건축 제도란?

결합건축 제도는 건축이 제한된 지역에서 활용하지 못한 용적률을 다른 지역으로 이전하거나 거래할 수 있도록 하는 제도입니다. 예를 들어, 상업지역에 최대 1000%의 용적률이 허용되지만, 문화재 보호 등의 이유로 실제 400%만 사용할 수 있다면 남는 600%를 다른 지역에서 활용할 수 있게끔 하는 방식입니다.

• 용적률: 대지 면적에 대한 지상 건축물의 연면적 비율을 뜻하며, 건축물의 밀도를 나타내는 주요 지표입니다.

이 제도는 2016년에 이미 도입되었지만, 실질적으로 활성화되지 않았습니다. 최근 국토부와 서울시는 이를 재검토하고 활성화 방안을 모색하고 있습니다.

 

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2. 현재의 문제점과 제약

결합건축 제도가 활성화되지 못한 주요 이유는 다음과 같습니다:

1. 까다로운 조건
   • 결합 가능 지역이 동일 용도지역 또는 구역 내에 한정됨.
   • 대지 간 거리 요건과 구역 요건(12m 이상의 도로로 둘러싸인 단일 구역 등) 충족 필요.
   • 동시 재건축 의무가 있었으나, 이 요건은 최근 완화됨.
2. 적용 가능한 지역의 부족
   • 현재 결합건축이 가능한 지역은 주거환경개선사업, 도시재생활성화, 특별건축구역 등 8개 구역으로 한정됨.
   • 많은 지역이 경관지구나 고도지구로 지정되어 있어 용적률 거래가 불가능함.
3. 사업성 부족
   • 남은 용적률의 양이 적어 실질적인 이익이 낮음.
   • 용적률 거래를 위한 가격 산정 기준이 없어 민간의 자율성에만 의존.

 

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3. 국토부와 서울시의 개선 방향

국토부와 서울시는 결합건축 제도의 활성화를 위해 다음과 같은 방안을 검토하고 있습니다:

1. 법적·제도적 완화
   • 결합 가능 구역을 포괄적으로 확대.
   • 경관지구 및 고도지구 내에서도 거래 가능한 조건 검토.
2. 시범 구역 선정
   • 서울시는 2025년 상반기 중 시범 구역을 지정하고 거래 활성화 가능성을 모색.
3. 가격 산정 기준 마련
   • 용적률 가치를 평가할 수 있는 최소한의 기준 마련.
   • 거래를 보다 투명하게 진행할 수 있는 시스템 개발.

 

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4. 용적률 거래 활성화를 위한 필요한 조건

1. 대상 구역 확대
   • 기존 8개 지역에 국한되지 않고, 용도지역 전반으로 확대.
2. 유연한 규제 적용
   • 경관지구, 고도지구에서도 일부 거래 허용.
3. 가격 산정 기준 제시
   • 민간의 자율성을 존중하면서도, 최소한의 공정성과 투명성을 확보.
4. 사업성 제고
   • 용적률 거래를 통해 실제 수익을 창출할 수 있는 구조 마련.

 

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5. Q&A

Q1. 결합건축 제도가 활성화되면 어떤 이점이 있을까요?
A1. 결합건축 제도가 활성화되면, 건축이 제한된 지역의 토지 효율성을 높이고, 새로운 개발 기회를 창출할 수 있습니다. 특히, 수도권처럼 건축 가능한 땅이 부족한 지역에서 유용하게 활용될 수 있습니다.

 

Q2. 왜 지금까지 활성화되지 않았나요?
A2. 까다로운 규제와 제한된 대상 구역, 용적률 거래에 대한 기준 부재로 인해 실질적인 추진이 어려웠습니다. 또, 남은 용적률의 양이 적거나 사업성이 낮아 시도조차 거의 없었습니다.

 

Q3. 용적률 거래는 민간이 가격을 정하는 건가요?
A3. 네, 현재로서는 민간이 자율적으로 가격을 정합니다. 하지만 공정성과 투명성을 확보하기 위해 최소한의 기준을 마련하는 방안이 논의 중입니다.

 

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마무리

결합건축 제도는 잠재적으로 용적률 활용도를 높이고 도시 개발의 효율성을 향상시킬 수 있는 제도입니다. 그러나 이를 활성화하기 위해서는 법적 개선, 유연한 규제, 실질적인 사업성 확보가 필수적입니다. 국토부와 서울시의 노력으로 결합건축 제도가 도시 문제를 해결하는 새로운 해법으로 자리 잡기를 기대합니다.